Najem poslovnih prostorov: med rešitvijo in zahtevnostjo


Najemnikom številnih trgovin, restavracij in drugih poslovnih prostorov je čez noč zmanjkalo prihodkov, ne pa tudi obveznosti plačevanja najemnin zasebnikom. Foto: BoBo

Nekatere določbe so zdaj v predlogu za sedmi protikronski paket (PKP7). Izjema med njimi ni pričakovana, obstaja pa možnost odpovedi pogodb in obstaja nekaj posebnosti.

Najemnikom številnih trgovin je čez noč zmanjkalo prihodkov, ne pa tudi obveznosti plačevanja najemnin zasebnikom. Trenutno so najemniki javnih površin oproščeni plačevanja najemnine. Če želimo enako doseči tudi v zasebnem segmentu, bi bilo najbolje spremeniti Obligacijski zakonik iz leta 2001 po avstrijskem vzoru, ki zdaj ne ureja najemnih razmer v nujnih primerih in ne zagotavlja pravnega varstva najemnikov med epidemijami oz. naravne nesreče. Vlada skuša v predlog sedmega protikronskega svežnja, o katerem naj bi razpravljali na naslednji seji, vnesti nekatere rešitve, ki jih sicer ponujajo organizacije delodajalcev.

PKP7 v zvezi z možnostjo odpovedi najemne pogodbe določa dve ključni spremembi: skrajša enoletni odpovedni rok na osem dni v namesto sodne razrešitve običajno uvede v pisni obliki odpoved. Odvetnik Damijan Brulc (pisarna Brulc, Gaberščik in partnerji) komentira: “Po mojem mnenju je to primerna rešitev, čeprav bi predlagal, da se odpovedni rok sorazmerno podaljša, ker je osemdnevni rok prekratek, da bi ga bilo mogoče prilagoditi.”

Brulc opozarja na še eno pomembno stvar: močno skrajšani odpovedni rok očitno velja za najeme, sklenjene za nedoločen čas. Veljavni zakon, ki ureja poslovne odnose (Zakon o poslovnih zgradbah in poslovnih prostorih), določa, da je možna le odpoved najema, sklenjenega za nedoločen čas, z odpovednim rokom enega leta. Ali to pomeni, da mora trgovec ali gostinec, ki lokal najame za določen čas (več mesecev ali let), še vedno upoštevati veljavne pogodbe in zanj osemdnevni odpovedni rok iz PKP7 ne bi bil mogoč? Brulc pojasnjuje: “Počakaj. Kdor ima pogodbo za določen čas, je načeloma ne bo mogel odpovedati pred iztekom obdobja, za katero je bila sklenjena, razen v izjemnih primerih, ki so bili predmet sodnega nadzora. Vendar je to načeloma nemogoče. “

Vprašanje je, koliko najemov v poslovnem segmentu je sklenjenih za nedoločen čas in koliko za določen čas. Zadnji trend je, da se sklepajo za določen čas, to počnejo tuji nepremičninski skladi (pogodbe podpisujejo za tri leta, pet let itd.). Ker pa je naš nepremičninski trg še vedno razmeroma nerazvit, se sklepajo tudi pogodbe za nedoločen čas. V zadnjem letu je bilo po poročanju Trgoskopa v Ljubljani sklenjenih 152 najemnih pogodb za obrate trgovine, storitve in gostinstva, od tega kar 89 pogodb za nedoločen čas. In lastnike teh lokalov bi lahko po predlogu PKP7 najemniki (frizerji, gostinci, kozmetiki itd.) V roku osmih dni odpovedali.

Najemodajalci se zato upravičeno bojijo. Nekateri pravijo, da so v zameno za sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas popolnoma preuredili prostor ali lokal po svojih željah, zato so vanj vložili denar – zdaj pa lahko tega najemnika izgubijo. Poleg tega imajo najemodajalci obveznosti do banke in do vzdrževanja objekta. Zato je vprašanje, ali bo vlada ali koalicija vztrajala pri osemdnevnem odpovednem roku.

Oglejmo si nekaj drugih rešitev iz PKP7, ki pridejo v poštev za najemnike za določen čas. Gospodarska zbornica je predlagala pravico do brezobrestnega odloga najemnine zaradi protikronskih ukrepov za najmanj šest mesecev po izteku ukrepov. Temu v veliki meri sledi predlog PKP7, po katerem bi najemnik zneske plačeval najkasneje v šestih mesecih po prenehanju ukrepov in brez obresti. Najemodajalec pa lahko zahteva ustrezno zavarovanje za odloženo plačilo najemnine. To se zdi nujno, pravi Brulc: “Kdor za nekaj ne dobi pravočasno plačila, ima varen red in zagotovilo, da bo tudi zanj plačan.”

Če najemnik zahteva odlog plačila ali podaljšanje pogodbe, bo moral o tem nemudoma pisno obvestiti najemodajalca in najemodajalec se bo moral s tem strinjati (pogodbe pod prisilo ali enostransko odpovedjo bodo nične). Poleg odloga je ena od rešitev tudi podaljšanje veljavnosti najemnih pogodb za poslovne nepremičnine, kar se v praksi že sklepa. Zdaj se obe stranki načeloma dogovorita o znižanih najemninah ali odlogu plačila ali podaljšanju pogodb. Vendar je plačilna sposobnost poslovnih najemnikov vse bolj zaostrena.

Na koncu: položaj najemnika (in z njim najemodajalca) poslovne nepremičnine je odvisen od vrste sklenjene pogodbe. Številni najemodajalci ne bodo zadovoljni z rešitvami v PKP7. Najemniki, ki so menili, da bo vlada v celoti pokrila stroške njihovega najema v zasebnih prostorih, bi morali biti zadovoljni tudi z delnim kritjem fiksnih stroškov, ki bodo (kot določa predlog PKP7) morali neposredno plačilo (tudi odloženo) takoj po prejemu. ) najemnine.

Ne samo poslovne najemnine, PKP posegajo v številne druge zakone. Damijan Brulc poudarja, da so rešitve pričakovane v danem trenutku, “Seveda bodo v pravno-poslovna razmerja vnesli nekaj zmede in tudi v prihodnosti, ko bomo iskali različne pravne norme, bomo naleteli na težave, ker bodo iste zadeve urejene v številnih različnih zakonih.”

READ  Princ Harry: "Kaj pa, če je pandemija opozorilo materi naravi?"

Marko Andrej

<div class="jhH5U"> <div id="tw-ob" class="tw-src-ltr"> <div class="oSioSc"> <div id="tw-target" class=""> <div id="kAz1tf" class="g9WsWb"> <div id="tw-target-text-container" class="tw-ta-container hide-focus-ring tw-nfl"> <pre id="tw-target-text" class="tw-data-text tw-text-large XcVN5d tw-ta" data-placeholder="Translation"><span lang="sl">“Zombi fanatik. Nagrajeni ljubitelj potovanj. Navdušen glasbeni kreten. Spletni strokovnjak za internet. "</span></pre> </div> </div> </div> </div> </div> </div>

Related Posts

Dodaj odgovor

Vaš e-naslov ne bo objavljen. * označuje zahtevana polja

Read also x